Nas situações de venda de imóveis de uma holding, é necessário observar alguns requisitos para que não haja questionamentos.
O Código Civil estipula regime jurídico próprio para o caso da sociedade limitada. Se a empresa tiver como objeto social a venda de bens imóveis, não há necessidade de deliberação pelos sócios, exceto se houver previsão expressa no contrato social.
Por outro lado, se o objeto não contemplar a venda de imóveis, como é o caso de situações apenas de administração de bens próprios, é necessário que o administrador tenha a aprovação do mínimo a maioria dos sócios. As sociedades anônimas de capital fechado levam vantagem na questão já que a Lei das Sociedades Anônimas não estipula a exigência de deliberação, apenas para as companhias abertas.
No caso de empresas familiares deve ser considerada a necessidade de discussão e alinhamento acerca do propósito da venda do imóvel e da destinação dos recursos com o produto da alienação para que haja transparência e construção de um ambiente de confiança.
Nessa linha, é importante que o sócio da holding avalie pontos como: (a) exigir proposta formal; (b) checar se o preço não é excessivamente inferior ao valor de mercado do bem; (c) identificar no contrato social a exigência de deliberação ou quórum qualificado de aprovação para a venda do imóvel; (d) realizada a deliberação social, ressalvar as questões de ilegalidade, abuso de direito de voto etc.; (e) notificar a administração, caso não haja o cumprimento de requisitos formais na deliberação.
Na hipótese de conflito, sócios poderão tomar medidas como ingressar com ação para anular a deliberação social ou de responsabilidade contra os administradores.
Em decisão recente, o STJ apreciou caso de responsabilidade civil de administradores de uma sociedade anônima na alienação de um imóvel por um valor substancialmente inferior ao seu potencial econômico, tendo como questão central o fato de o acionista ter transferido suas ações para uma holding familiar, constituída em conjunto com a sua esposa, pouco antes da assembleia geral (RESP 2.095.475-SP).
Essa transferência permitiu que a holding, controlada pelo próprio administrador, votasse na assembleia em favor da aprovação das contas, tendo o imóvel alienado, como um dos tópicos da aprovação. No caso, o Tribunal entendeu que teria ocorrido a violação de artigo da lei das Sociedades Anônimas que impede o administrador de votar em deliberações sobre suas próprias contas. A proximidade temporal entre a transferência das ações e a realização da assembleia foi um elemento significativo para caracterizar a fraude.
Esse é um exemplo prático que demonstra a necessidade de o administrador ter ciência que há regras claras para a aprovação das contas, além do dever de diligência na tomada de decisão na gestão do patrimônio da sociedade.
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