A ação demarcatória é a via para dirimir eventual discrepância entre as divisas do imóvel e o constante no registro imobiliário.
O STJ voltou a reafirmar orientação em casos de controvérsia para individualizar imóvel e determinar os limites da propriedade, quando há sobreposição de área.
Em situações de retificação de matrícula do imóvel, a parte interessada acaba por ter entraves quando há oposição de proprietários de imóveis contíguos, sob alegação de que a área do imóvel retificando estaria sobrepor-se a área do confrontante.
O caso julgado pelo STJ trata de ação para demarcar os limites de terreno, cujas divisas foram questionadas no curso de procedimento administrativo de retificação de registro do imóvel (REsp n. 1.984.013/MG, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 27/9/2022, DJe de 30/9/2022.).
Após a sentença julgar extinto o processo, sob alegação de não ser cabível a via eleita, o Tribunal confirmou a decisão de primeira instância sob os argumentos de que (i) a ação demarcatória pressupõe a inexistência de linha divisória entre os terrenos; (ii) eventual discrepância entre o título dominial e as divisas fáticas encerra matéria eminentemente possessória estranha à lide demarcatória, e (iii) eventual acréscimo de área implicaria aquisição originária da propriedade incompatível com a demanda demarcatória.
Os autores, então, recorreram ao STJ defendendo caber a ação demarcatória na hipótese de controvérsia envolvendo direito de propriedade (sobreposição de área) e de que, no pedido da ação, não se pretende requerer nenhum acréscimo de área ao seu patrimônio, mas, sim, a correção da fixação dos marcos divisórios da propriedade já existente para posterior retificação do registro público, se necessário.
Respaldado em entendimento já consolidado, o STJ firmou que autores teriam direito à demarcação da área para fins de individualização do bem e determinação dos limites da propriedade, principalmente quanto há divergência entre o título de domínio e a realidade.
Em situações de sobreposição de área, a via da ação demarcatória pode ser o caminho para trazer segurança jurídica na individualização do bem e pacificação entre o proprietário e os confrontantes do imóvel.
Sandro Ribeiro
Sócio
Ribeiro/Advogados Associados