Está em curso julgamento perante o Superior Tribunal Justiça (2020/0174039-6 - REsp 1884483/PR) recurso interposto pelo proprietário de um imóvel em condomínio horizontal residencial, visando anular assembleia geral extraordinária que restringiu aos proprietários a locação de suas unidades via aplicativos como o Airbnb por prazo inferior a 90 dias. Iniciado o julgamento no último dia 21.09 o Ministro Relator RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA negou provimento ao recurso. Contudo, o julgamento foi interrompido após o pedido de vistas dos Ministros Marco Aurélio Bellizze e Moura Ribeiro.
Em resumo, argumenta o proprietário que a assembleia não poderia impor tal restrição ao direito de propriedade, cujo direito está previsto na Constituição Federal, e que a locação por prazo inferior a 90 (noventa) dias é protegida pelo artigo 48 da Lei 8.245/1991, que trata do aluguel por temporada. Por fim, lembra o proprietário que por se tratar de limitação ao exercício do direito de propriedade é de rigor que sua disciplina seja prevista na convenção condominial, uma vez que, nos termos do artigo 1.332, III, do Código Civil, o fim a que as unidades se destinam é matéria que deve constar do referido documento.
De outro lado, se defende o condomínio dizendo que a alteração promovida pela assembleia em sua convenção condominial foi aprovada por 94 unidades de um total de 96, isto é, salvo pelo Autor da ação e da testemunha por ele arrolada. Dentre os motivos fáticos ocorridos dentro do condomínio que serviram de propulsão para a discussão da alteração da convenção, é reportada desde abordagens suspeitas feitas pelo “hospedes” a moradores, a reclamações com barulho e festas que ultrapassam os limites da razoabilidade, da boa convivência, e das normas condominiais.
Pela relevância do debate, sob o fundamento de que a discussão transcendia o interesse das partes, o Airbnb teve deferida pelo Ministro relator, RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, seu pedido de ingresso no feito a título de assistente simples do proprietário.
De fato, o tema a ser julgado, transcendem o interesse das partes.
Com a utilização cada vez maior dos aplicativos de hospedagem, não são raros os problemas que são enfrentados pelos moradores com atitudes de hospedes que não possuem qualquer compromisso com as regras de vizinhança. A imposição da multa ao proprietário por violações de seus hóspedes as normas condominiais muitas vezes não se mostram suficientes a coibir tais digressões.
A Ribeiro, Dutra Sociedade de Advogados assessorou cliente em caso que obteve sucesso onde o locatário estava utilizando o imóvel para sublocar em aplicativos, sem a autorização do proprietário. Foi obtida liminar em uma ação de despejo em que restou comprovada a violação pelo locatário da cláusula contratual que vedava expressamente a sublocação. O ponto de destaque nesse caso, e que se relaciona diretamente com os argumentos defendidos pelo condomínio no caso a ser julgado pelo STJ, é que o proprietário somente teve conhecimento que seu locatório estava a violar cláusula contratual que vedava a sublocação porque passou a receber notificação e multas por conta de condutas inadequadas dos “hóspedes” do locatário.
Seja qual for o desfecho a ser dado pelo Superior Tribunal de Justiça, todos os atores desta cena devem repensar seus papeis buscando equilibrar suas relações, normatizando aquilo que é de competência e desejo dos condôminos, com vistas a equalizar a utilização harmônica e segura das unidades condominiais.